España ante un gran desafío: ¿Por qué no se construyen más viviendas? El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales inquietudes sociales en España. Sin embargo, aumentar significativamente el ritmo de construcción para reducir el déficit habitacional acumulado —responsable en gran parte del encarecimiento sostenido de los precios— no es tarea fácil. Existen múltiples obstáculos estructurales, legales y económicos que complican una solución inmediata. Una empresa de productos de hormigón en Cantabria explica por qué se construye tan poco.

En el año 2024, en España se pusieron en marcha 112.220 nuevas viviendas libres, una cifra muy alejada de las 664.923 que se contabilizaron en 2006, en pleno auge del sector inmobiliario. Ese mismo año, se concluyeron 86.609 viviendas, frente a las 597.632 finalizadas hace casi dos décadas. En los primeros tres meses de 2025, se iniciaron 31.179 proyectos de viviendas libres —un 11,5 % más que en el mismo periodo de 2024—, aunque solo se finalizaron 18.642, lo que supone un descenso del 8 % interanual.

La falta de suelo urbanizable, una barrera clave para la construcción de nuevas viviendas

Uno de los principales impedimentos para ampliar el parque de viviendas en España es la escasez de suelo apto para urbanizar. A esto se suma la lentitud de los procedimientos administrativos necesarios para transformar terrenos en suelo edificable. Desde organizaciones como la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) y Asprima, su equivalente en la Comunidad de Madrid, se exige avanzar en la reforma de la Ley del Suelo. El objetivo es agilizar los procesos urbanísticos y dotarlos de mayor seguridad jurídica, ya que actualmente muchos planes se paralizan por cuestiones burocráticas menores que podrían resolverse con rapidez.

En muchos casos, los nuevos desarrollos se realizan sobre suelos planificados en el año 2000, y la velocidad con la que se consumen estas parcelas es mayor que la de su reposición. Desde el sector advierten que el problema del suelo es solo la manifestación visible de un entramado más profundo y complejo.

Déficit de mano de obra: se necesitan 700.000 trabajadores

Otro gran escollo es la falta de personal en el sector de la construcción. Según la patronal CNC, es urgente incorporar tanto perfiles especializados como trabajadores sin formación previa, ya que esta carencia amenaza con frenar nuevos proyectos, labores de rehabilitación e incluso reconstrucciones. Se calcula que, a corto plazo, sería necesario sumar unos 700.000 profesionales para responder a la demanda.

La escasez de relevo generacional es otra preocupación. La edad media de los empleados del sector ronda los 45 años, y las nuevas generaciones no muestran mucho interés por incorporarse a esta actividad. Por ello, se plantea mejorar la percepción pública del sector, adaptar la formación profesional a sus necesidades reales, facilitar la regularización de personas migrantes y promover la contratación de colectivos poco representados, como mujeres, jóvenes y desempleados.

El PERTE para la industrialización del sector de la vivienda —un proyecto estratégico para la recuperación y transformación económica— se considera clave para incorporar talento joven y femenino, además de acelerar el proceso de construcción.

Los costes de la construcción no paran de subir

Elena Velo, de una empresa de productos de hormigón en Cantabria, nos comenta que los incrementos de los precios de las materias primas son otro de los grandes impedimentos para equilibrar la construcción y las reformas con la creciente demanda de casas.

Los incrementos en el precio de los materiales y la energía han tenido un impacto directo en los costes de construcción. En los últimos tres años, se estima que los sobrecostes en las obras oscilan entre el 12 % y el 22 %, sin contar el alza en los salarios del personal. Productos básicos como el acero o el cemento han visto aumentar su valor de forma considerable, lo que ha obligado a muchas empresas a replantearse sus presupuestos y en algunos casos, incluso, a cancelar proyectos por falta de rentabilidad.

Existe un exceso de trámites y muy escasa seguridad jurídica. Los procedimientos burocráticos para obtener permisos y licencias son otro de los grandes frenos para el desarrollo de viviendas. Según el presidente de APCEspaña, Xavier Vilajoana, las autorizaciones para construir una vivienda nueva pueden demorarse hasta un año, mientras que las de primera ocupación se extienden a menudo otros seis meses más. Desde el sector se reclama una mayor armonización normativa entre administraciones, procesos más ágiles, una reducción de la carga burocrática y un marco regulador claro, predecible y libre de interpretaciones arbitrarias.

El peso de los impuestos sobre el coste final de una vivienda es considerable

El peso de los impuestos sobre el coste final de una vivienda es considerable. Las asociaciones del sector denuncian que la fiscalidad representa hasta un 25 % del precio de cada unidad, lo que repercute directamente en los compradores. Proponen aplicar incentivos fiscales para fomentar la promoción de vivienda asequible, especialmente para jóvenes, así como facilitar el acceso a financiación a través de instrumentos públicos como las líneas ICO o los fondos del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

El Instituto de Estudios Económicos (IEE) ha calculado que la carga fiscal ligada al mercado de la vivienda representa el 3,5 % del PIB, lo que sitúa a España entre los países europeos con mayor presión en este ámbito. La financiación es limitada para promotores pequeños y medianos. Y es que otra dificultad añadida es el acceso restringido al crédito, especialmente para los promotores con menor capacidad financiera y aquellos que operan fuera de las grandes ciudades. Además, financiar la compra de suelo se ha vuelto más complejo debido a su encarecimiento.

Según esta empresa de productos de hormigón en Cantabria, que sigue muy de cerca la evolución de este mercado de la construcción y la vivienda a nivel nacional, los elevados costos e impuestos no cuadran con la escasa financiación que se ofrece a los potenciales compradores.

Los proyectos de vivienda en alquiler también enfrentan barreras de financiación, agravadas por cambios legislativos constantes y una rentabilidad inferior en comparación con otras opciones del mercado. En este contexto, también se solicita un mayor respaldo financiero para las iniciativas de construcción industrializada.

Las empresas de productos de hormigón en Cantabria piden un acuerdo político estable sobre vivienda

Ante la magnitud del problema, las principales entidades del sector —constructores, promotores, arquitectos— han elaborado un decálogo de medidas para combatir la escasez de vivienda. Según sus estimaciones, sería necesario construir al menos 220.000 viviendas anuales para evitar que el déficit actual se dispare y supere los tres millones de unidades en 2039.

La solución, coinciden todos los actores, pasa por un gran pacto de Estado que trascienda los ciclos electorales y permita establecer una estrategia nacional de vivienda a largo plazo. Solo así se podrá ofrecer una respuesta eficaz y sostenida a uno de los mayores desafíos que enfrenta la sociedad española en la actualidad.